Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
Наибольшие трудности во время проведения инвестиционных и оценочных расчетов при строительстве объектов недвижимости встречаются с определением величин прибыли предпринимателя (при определении стоимости строительства объектов недвижимости) и внешнего износа (при определении совокупного износа объектов).
Несмотря на большое количество работ, посвященных их определению, - достаточной ясности с этими понятиям и диапазонами их величин пока нет. Попытаемся разобраться с ними и определить диапазоны и границы их существования.
1. ПОНЯТИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ЕЕ ПОЯВЛЕНИЕ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕВЕРСИИ (ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ)
Прибыль предпринимателя у нас ассоциируется с понятиями застройщик, заказчик, девелопер, предприниматель, инвестор, и т.п.
Для организации процесса строительства в общих чертах требуется:
- определить местоположение и возможность приобретения (аренды в Москве) участка земли;
- разработать инвестиционный проект (справочно: консалтинговые услуги по разработке инвестиционного проекта имеют свою прибыль);
- выбрать оптимальный вариант;
- использовать либо свои деньги, либо взять кредит, либо привлечь инвесторов "на паях" (определить линию финансирования);
- вступить в права владения или аренды земельным участком (одновременно определить разрешенные варианты застройки и выхода площадей при строительстве), при этом определяется и арендуется дополнительная вспомогательная площадь, требуемая для производства строительных работ в части расположения бытовок, складирования материалов, работы механизмов;
- заказать индивидуальный проект строительства или привязать типовой проект на местности с учетом архитектурных сервитутов, возможностей подсоединения к имеющимся инженерным сетям и грунтовых особенностей (справочно: проектировщики имеют свою прибыль, для снижения которой устраиваются тендеры);
- пройти процедуры согласования (справочно: в Питере чиновники требуют 170 согласовательных подписей, а в Москве - 248);
- найти генподрядчика - строителя, при этом зачастую устраиваются тендеры для определения генподрядчика с минимальной (или оптимально приемлемой) сметной стоимостью строительства (т.е. с минимальной прибылью застройщика);
- согласовать с генподрядчиком сметы, календарные планы, графики финансирования;
- создать дирекцию строящегося комплекса;
- начать, наконец-то, строить.
В процессе строительства при необходимости заключаются договора на услуги риэлторских фирм по продаже площадей объектов недвижимости по завершению строительства (риэлторы имеют свою прибыль).
В большинстве работ встречаются следующие определения:
ЗАСТРОЙЩИК - лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, обладающий правами принятия решения о способе застройки земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости (варианты - генеральный, суб- застройщик и т.п.).
ЗАКАЗЧИК - лицо, формально выступающее контрагентом генподрядчика (подрядчика) по договору генподряда (подряда) по поручению застройщика (варианты - генеральный, суб-заказчик и т.п.)
ДЕВЕЛОПЕР определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий организацию и управление процессом развития территории.
ДЕВЕЛОПЕР-ЗАСТРОЙЩИК определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий самостоятельно функции девелопера и застройщика (он также может выполнять функции проектировщика и т.п.).
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ определяется как организатор производства, плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, плательщик по трудовым услугам, оплачивающий себе предпринимательский труд по организации производства.
ИНВЕСТОР - лицо, осуществляющее долгосрочное вложение финансовых или иных средств и активов (варианты-генеральный, суб-инвестор, институциональный, государственный, индивидуальный, отечественный, иностранный, портфельный, "классический", компаньон, кредитор и т.п.).
Смешение всех этих понятий ведет к общему - к прибыли предпринимателя. Наличие прибыли предпринимателя и ее величина зависят от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель (инвестор, девелопер и т.п.).
2. РАЗДЕЛЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ПРИБЫЛИ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Определим возможные диапазоны различных видов прибыли в строительстве (рассматривается Москва и Московская область):
1). Прибыль проектных организаций
По данным проектных организаций г. Москвы стоимость разработки проектно-изыскательской документации составляет:
Таблица 1.
№ п/п |
Вид проектируемых объектов |
Удельный вес от стоимости СМР |
1 |
Инженерные сооружения |
До 3 % |
2 |
Здания и сооружения типовой конструкции (привязка на местности) |
1…3 % |
3 |
Здания и сооружения индивидуального проектирования |
5…7 % |
4 |
Здания специализированные (связи, телевидения, …) |
7…9 % |
5 |
Здания специального назначения повышенной сложности |
9…11 % |
Величины закладываемой прибыли (от себестоимости проектных работ) составляют диапазон:
8…20 %
2). Прибыль генподрядчика-строителя (сметная прибыль)
В соответствии с МДС 81-1.99 /1/ сметная прибыль - это сумма средств, необходимых для покрытия определенных (общих) расходов строительно - монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование работников. Норма сметной прибыли по отношению к сметной себестоимости составляет 12%, либо она может быть рассчитана как 50… 57,5 % от ФОТ (фонд оплаты труда). В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства. Резерв назначается не более 2% для объектов социальной сферы и 3% - для объектов производственного назначения.
Следует подчеркнуть, что в величине сметной стоимости строительства учитывается прибыль проектных и подрядных организаций, которая не связана с прибылью предпринимателя.
В большинстве случаев при индивидуальном проекте и отсутствии тендера сметная прибыль достигает 25…30 % и более от действительной сметной себестоимости строительства.
При проведении тендера возможности снижения сметной прибыли возрастают и она минимально может составить 8…10 % от сметной себестоимости.
Диапазон прибыли генподрядчика - строителя:
8…30 % от сметной себестоимости строительства.
(Все построенные объемы принадлежат ему до оплаты Актов приемки-сдачи строительных работ Заказчиком).
Справочно: в Твери при строительстве жилья считается, что 25 % от стоимости СМР (строительно-монтажных работ) - прибыль генподрядчика - строителя и 25% от стоимости СМР - прибыль предпринимателя. На получение разрешений и согласований, оформление прав на ЗУ (земельный участок) и "прочие" организационные расходы расходуется сумма, равная 50 % от СМР. Таким образом, стоимость недвижимости на первичном рынке - составляет до 200% от стоимости СМР.
3). Прибыль риэлтора
Общепринятым считается, что промежуточная услуга по согласованию намерений Продавца и Покупателя оценивается в Москве на уровне 3…5% и в редких случаях достигает 8% (при продажах объектов на различных стадиях строительства). Четко выделить из этих расходов прибыль риэлторов не представляется возможным, так - как она зависит от многих параметров (опыт, связи, информационная сеть, налаженная цепочка Покупателей и т.п. )
4). Прибыль предпринимателя
Определяем предпринимателя как лицо, не выполняющее функции проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов, риэлтора и осуществляющего строительство за свои собственные деньги (идеальная и редкая ситуация).
Справочно: в Москве частные предприниматели строят 5% жилья, а остальные 95% - застройщики, находящиеся под патронажем Правительства. В Питере - наоборот.
Прибыль предпринимателя зависит от направления развития инвестиционного проекта.
Приблизительное выражение для определения прибыли предпринимателя (ПП):
где:
РСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;
ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже (перечислены выше);
Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);
t - текущее время осуществления проекта.
Аналогичная формула представлена в модели Грибовского С.В.
Точное выражение для прибыли предпринимателя зависит от интервалов денежных вложений в проект и требуемой отдачи на капитал.
3. УЧЕТ РАЗЛИЧНЫХ ПРИБЫЛЕЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ РАСЧЕТОВ
Объект недвижимости, готовый к продаже на завершающем этапе строительства характеризуется в общих чертах наличием нескольких составляющих:
- передаваемых прав на земельный участок;
- строениями;
- благоустройством территории;
- наличием инженерных сетей и т.д.
Права на земельный участок оцениваются, обычно, раздельно.
Стоимость строительства зданий, сооружений, благоустройства прилегающей территории, инженерных сетей оценивается также раздельно. При этом, в различных методах (методе укрупненных элементных показателей стоимости, методе единичных расценок…) используются как показатели стоимости, так и ценоповышающие коэффициенты.
Используя расценки УПВС, УПСС, Справочника Оценщика, Каталогов карт индивидуальных проектов, сметных сборников - мы частично учитываем как стоимости проектных работ, так и прибыль генподрядчика - строителя (см. Общую часть к УПВС, пояснения к Справочникам Оценщика и т.п.). Ценоповышающие коэффициенты (ГОССТРОЙ, Ко-Инвест…) также учитывают эти аспекты, показывая осредненные значения, приближенные к некоему варианту привязки на местности типовых решений. Таким образом, в среднем, при расчетах Оценщики учитывают прибыль проектировщиков и генподрядчика - строителя, однако, при индивидуальном строительстве оперирование общими расценками и ценоповышающими коэффициентами не позволяет достоверно рассчитать стоимость строительства без учета дополнительных издержек.
Следовательно, при осредненных расчетных условиях, Оценщиками должны быть учтены Прибыль предпринимателя и косвенные услуги ( "У" ).
У - приведенная стоимость косвенных услуг (риэлторы, дизайнеры, консультанты и т.п.).
4. ВКЛАД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ОБЩУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.
Для производства СМР заключаются договора на аренду земельных участков (продажа ЗУ в Москве не производится).
В табл.2 приведены расчетные данные по определению удельной стоимости земельных участков для различных типов объектов недвижимости.
Таблица 2.
Тип недвижимости |
Стоимость прав аренды ЗУ на 49 лет, долл./га |
Стоимость 1 кв. м ЗУ, долл./кв. м |
Удельная стоимость ЗУ на 1 кв. м полезной площади, долл./кв.
м |
Средняя стоимость предло- жения на продажу, долл./кв. м |
УС / РС |
Бизнес-квартира |
Условия расчета: |
Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г. |
|||
Центр |
8 000 000 |
800 |
300 |
1859 |
0,161 |
МКАД |
300 000 |
30 |
11,25 |
1100 |
0,010 |
Города Подмосковья |
65 400 |
6,54 |
2,45 |
900 |
0,003 |
Квартира в панельном доме (П-44, П-3М) |
Условия расчета: |
Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г. |
|||
Центр |
8 000 000 |
800 |
211,76 |
1295 |
0,163 |
МКАД |
300 000 |
30 |
7,94 |
750 |
0,010 |
Подмосковье |
65 400 |
6,54 |
1,73 |
450 |
0,004 |
Торговые помещения |
Условия расчета: |
Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г., |
|||
Центр |
8 000 000 |
800 |
960 |
3 310 |
0,290 |
МКАД |
450 000 |
45 |
54 |
1400 |
0,039 |
Подмосковье |
457 500 |
45,75 |
54,9 |
600 |
0,092 |
Офисные площади |
Условия расчета: |
Сборник "Rway" № 94, январь 2003 г., |
|||
Центр |
8 000 000 |
800 |
346,7 |
1 980 |
0,175 |
МКАД |
300 000 |
30 |
13,0 |
1 450 |
0,009 |
Подмосковье |
65 400 |
6,54 |
2,83 |
550 |
0,005 |
Производственные площади |
Условия расчета: |
Сайты сети Интернет |
|||
Центр |
8 000 000 |
800 |
Не строят |
||
МКАД |
250 000 |
25 |
68,75 |
450 |
0,153 |
Подмосковье |
65 400 |
6,54 |
18,0 |
230 |
0,078 |
Как видно из табл.2, - существенный вклад в рыночную стоимость объектов недвижимости имеют земельные участки, расположенные в Центре Москвы для жилых, торговых и офисных площадей, и у МКАД - для производственных площадей.
5. ДИАПАЗОНЫ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Для получения расчетных диапазонов прибыли предпринимателя были использованы различные информационные материалы, помещенные в сети Интернет.
Расчетная модель прибыли предпринимателя (развитая на основе модели Грибовского С.В.) учитывала следующие факторы:
- Себестоимость строительства зданий и сооружений (данные по условиям расчета, приведенные в табл.2 и на сайтах сети Интернет);
- Удельную стоимость земельных участков (табл.2);
- Время осуществления строительства и реверсии (СНИП 1.04.03-85 и сайты сети Интернет);
- Дисконт До (принимался на уровне ставки рефинансирования ЦБ - 18 %);
- Финансирование принималось на момент начала строительства;
- Риэлторские услуги принимались на уровне 5 % от стоимости реверсии;
- При расчетах жилых помещений учитывались сложившиеся нормы выхода помещений
- 60…70 % с учетом доли города (30…40 %);
- Возможная реверсия в процессе строительства учитывался введением корректировочного коэффициента 0,9;
- Учет стоимости благоустройства территории производился дифференцированно для различных объектов.
Расчетные показатели предпринимательской прибыли при производстве нового строительства
Таблица 3.
№ п/п |
Наименование |
Предпринимательская прибыль, %% | |||||||
Центр Моск-вы |
На расстоянии 3-его коль-ца |
Около МКАД |
20 км от МКАД |
40 км от МКАД |
60 км от МКАД |
80 км от МКАД |
100 км от МКАД | ||
1 |
Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит) |
49-58 |
39-46 |
28-32 |
20-24 |
- |
19-26 |
- |
10-16 |
2 |
Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М) |
56-59 |
42-47 |
31-35 |
18-22 |
12-14 |
5-8 |
0 |
- |
3 |
Торговые площади |
42-46 |
32-38 |
29-38 |
24 - 30 |
20-26 |
20 |
18-21 |
15-17 |
4 |
Офисные площади (класса В2 и ниже) |
57-68 |
45-49 |
31-32 |
23-26 |
10 - 12 |
0 |
- |
- |
5 |
Производст-венные площади |
- |
- |
26-28 |
29-32 |
8-10 |
0 |
- |
- |
6 |
Загородные владения |
- |
- |
59-66 |
65-68 |
25-42 |
12-19 |
10 |
- |
На нижеприведенных графиках представлены зависимости ПП по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).
6. ВНЕШНИЙ ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Внешний (экономический) износ определяется как потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов (международные, национальные, отраслевые, локальные…).
Под локальными внешними условиями подразумеваются:
- изменение ситуации на рынке;
- местоположение (неблагоприятное окружение, экология, транспортная доступность и т.п.);
- изменение финансовых и законодательных условий и т.п.
В оценке постулируются только 2 метода определения внешнего износа (ВИ):
1). Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
2). Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий:
ВИ = Потеря Дохода / Ставка капитализации (2)
Наибольшую проблему доставляет определение точки "нуля", характеризующей переход от стабильных к измененным внешним условиям.
Изменение внешних условий достаточно четко можно определить по падению прибыли предпринимателя.
По сведениям ГОСКОМСТАТа норма прибыли в строительстве по РФ составляла:
- 2000 г. - 8,9 %;
- 2001 г. - 9,1 %;
- 2002 г. - около 9,8 %.
Пока прибыль предпринимателя будет превышать допустимый предел, новое строительство будет развиваться.
Допустимым пределом прибыли предпринимателя по сведениям, почерпнутым на сайтах сети Интернет, считается:
- Москва - не ниже 15…18%.
- Санкт - Петербург - не ниже 15%;
- Ростов - на - Дону - не ниже 10…12%;
- Тверь - не ниже 15%;
- Екатеринбург - не ниже 12%.
Объединяя вместе данные по норме прибыли (ГОСКОМСТАТ) и мнения инвесторов - строителей по минимальной прибыли предпринимателя, - получаем "нулевую" область в районе 9,8…12%. В среднем - 11%.
Мы получили минимальную величину прибыли предпринимателя, при которой еще будет осуществляться новое строительство (главным образом на "периферии") и ниже которой инвестиционная деятельность будет резко снижаться. Следует отметить, что полученная величина (11%) близка к годовым ставкам банков первой категории надежности (типа СБЕРБАНК) по рублевым депозитам.
Следовательно, внешние условия, приводящие к снижению прибыли предпринимателя, меньшей, чем 11 %, - являются факторами появления внешнего износа объектов недвижимости. С другой стороны, - если прибыль предпринимателя будет ниже безрисковой ставки банков первой категории, - темпы строительства должны резко замедляться.
Откуда: продажа объектов недвижимости по их себестоимости должна характеризоваться средним внешним износом на уровне 11%.
Прибыль предпринимателя и внешний износ взаимоисключающие понятия
Мы получаем условно 2 зоны для Москвы и МО:
- Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя, превышающая 11 %);
- Зона внешнего ухудшения (прибыль предпринимателя снижается с 11 % до 0 и появляется существенный внешний износ)
7. ОЦЕНКА ВНЕШНЕГО ИЗНОСА НА ПРИМЕРЕ ЖИЛЫХ КВАРТИР В ГОРОДАХ ПОДМОСКОВЬЯ
На основании статистической обработки данных по стоимости первичного и вторичного рынка жилья в городах Подмосковья, приведенных в сборнике "Rway" № 94, январь 2003 г. и на сайтах сети Интернет, - получены следующие результаты:
Для аппроксимации использовалась формула линейной регрессии:
Линейная регрессия - С = А + В * Р,
Где:
С - стоимость (долл./кв.м.);
Р - расстояние от МКАД (км.).
С = 559,49 - 4,57 *Р
К = 0,81 (коэффициент корреляции).
С = 577,63 - 4,26 * Р
К = 0,91
На основании полученных формул рассчитаны величины стоимости первичного и вторичного жилья по городам Подмосковья, которые приведены в табл.4.
Минимальная себестоимость строительства, с учетом прибыли предпринимателя в 11 %, рассчитывалась, исходя из стоимости крупнопанельной серии П-3М (164,1 долл./кв. м), поправки на ЗУ (1,73 долл./кв. м - табл.2), НДС - 1,2.
Таблица 4.
Расстояния от МКАД |
0 |
20 |
40 |
60 |
80 |
100 |
Стоимость первичного жилья, долл./кв. м |
559 |
468 |
377 |
285 |
193 |
(103) |
Стоимость вторичного жилья, долл./кв. м |
579 |
492 |
407 |
322 |
237 |
(152) |
Разница, долл./кв. м |
19 |
24 |
30 |
37 |
44 |
49 |
Минимальная |
(164,1 +1,73)* 1,11 * 1,2 = 221 | |||||
Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя) |
Зона внешнего износа |
Как видно из табл.4, стоимость вторичного жилья выше, чем первичного, - так как влияет фактор отсутствия отделки в большинстве новостроек. Стоимость жилья по вторичному рынку показывает, что отсутствует влияние физических и функциональных износов. Зона внешнего износа начинается на расстояниях свыше 60 км. от МКАД и характеризуется снижением стоимости первичного жилья ниже "нулевой" области.
8. ОЦЕНКА НАЧАЛА ЗОНЫ ВНЕШНЕГО УХУДШЕНИЯ ДЛЯ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Оценка проведена на базе табл.3. В табл.5 приведены границы зоны внешнего ухудшения
Таблица 5.
№ п/п |
Наименование |
Зонирование | |||||||
Центр Моск-вы |
На расстоянии 3-его коль-ца |
Около МКАД |
20 км от МКАД |
40 км от МКАД |
60 км от МКАД |
80 км от МКАД |
100 км от МКАД | ||
1 |
Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит) |
Зона внешнего улучшения | |||||||
2 |
Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М) |
Зона внешнего улучшения |
Зона внешнего ухудшения | ||||||
3 |
Торговые площади |
Зона внешнего улучшения | |||||||
4 |
Офисные площади (класса В2 и ниже) |
Зона внешнего улучшения |
Зона внешнего ухудшения | ||||||
5 |
Производст-венные площади |
Зона внешнего улучшения |
Зона внешнего ухудшения | ||||||
6 |
Загородные владения |
- |
- |
Зона внешнего улучшения |
Зона внешнего ухудшения |
ВЫВОДЫ:
- Наибольшая прибыль предпринимателя при строительстве и продаже объектов недвижимости достигается в центре Москвы и составляет диапазон 42…68% для различных типов объектов;
- Прибыль предпринимателя снижается к окраинам Москвы и в районе МКАД составляет диапазон 26…38% для различных типов объектов;
- Строительство жилых объектов недвижимости может осуществляться с прибылью предпринимателей вплоть до 60 км от МКАД (по городам Подмосковья);
- Минимально допустимая прибыль предпринимателя, позволяющая развиваться строительному бизнесу составляет около 11% для Москвы и Московской области;
- Внешний (экономический) износ появляется при снижении прибыли предпринимателей ниже уровня в 11% и прогрессирует по мере удаления от МКАД;
- Для жилых квартир в панельных домах зона внешнего экономического износа начинается в городах Подмосковья, расположенных на удалении свыше 60 км от МКАД.
к.т.н. Яскевич Е.Е.